Vertrek Hudson's Bay nieuw pijnlijk voorbeeld van noodzaak transformatie winkelgebieden

In mei 2016 doet de Canadese keten Hudson’s Bay zijn intrede in diverse panden van de warenhuisketen V&D, dat 2 jaar eerder failliet ging. Eerder deze week kwam naar buiten dat eind 2019 Hudson’s Bay alweer uit het straatbeeld zal verdwijnen. Het vertrek van zo’n grote publiekstrekker betekent minder traffic en minder omzet voor de overige winkels in de winkelstraat. Hoe ontwikkel je een concept – dat bedrijfseconomisch haalbaar is –  in de voormalige Hudson’s Bay panden en waardoor de winkelstraat tegelijkertijd een nieuwe impuls krijgt?

Het warenhuis als gebiedsontwikkeling
De grote warenhuizen van Hudson’s Bay zijn over het algemeen 10.000 m2+, waardoor de ontwikkeling hiervan aangelopen kan worden als verticale gebiedsontwikkeling met bijbehorende gebiedsmarketing en positionering. Gelegen op een veelal dynamische locatie, biedt het voormalige warenhuis een scala aan mogelijkheden, waaronder een combinatie van wonen, werken, winkelen en recreëren. Op deze wijze wordt het gebouw een multitenant pand, waarin meerdere huurders bijdrage aan de algemene visie van de vastgoedeigenaar. Vanuit de visie ‘Gebied – Gebouw – Gebruiker’ kunnen de straks leegstaande warenhuizen van Hudson’s Bay getransformeerd worden tot aantrekkelijke bestemmingen in de binnenstad, die bedrijfseconomisch haalbaar zijn en een aanvulling zijn op de winkelstraat. 

Plan van aanpak
Om tot een invulling te komen van dergelijke grootschalige gebouwen op A1-locaties dienen er beslissingen gemaakt te worden over enkele onderwerpen, waaronder: 

- het bepalen van de algemene en financiële doelstellingen voor het pand;
- het identificeren van de bouwkundige (on)mogelijkheden van het pand;
- positionering en branding van het gebouw; wat wil je zijn en voor wie?
- het bepalen van het exploitatiemodel van het vastgoedobject, waaronder het opstellen van de investeringsbegroting en huurderspropositie;
- facilitair en technisch management, waaronder ICT, beveiliging, schoonmaak en technisch beheer; 

Huurders
Het succes van een dergelijke herontwikkeling staat en valt bij het contracteren van de juiste huurders. Deze huurders moeten in staat zijn om binnen de specifieke kaders die gelden voor het pand, langdurig rendabel te kunnen exploiteren. Daarnaast dienen deze partijen een onderscheidend concept neer te zetten dat aansluit op de steeds veranderende marktvraag.

Dit vraagt om een andere aanpak dan alleen het inhuren van een makelaar en het drukken van een gelikte verkoopfolder, hiervoor is het afbreukrisico vaak te hoog. Dit vraagt om een aanpak waarbij de vastgoedeigenaar of beheerder huiswerk te doen krijgt maar die zal leiden tot passende invullingen en een langdurige, rendabele exploitatie.

Dit huiswerk bestaat onder meer uit:

- het opstellen van een Programma van Eisen (PvE) en wensen ten behoeve van de exploitanten
- het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van het PvE
- het opstellen van een toetsingskader voor het beoordelen van aanbiedingen;
- de keuze voor de manier waarop mogelijk passende marktpartijen benaderd worden;
- de keuze over de manier waarop partijen hun plannen kenbaar kunnen maken; 

First Mate Consultancy & Concepts begeleidt vastgoedpartijen vanaf de ontwikkeling tot en met de opening van het object en heeft een aanpak ontwikkeld die in de praktijk succesvol wordt toegepast. Wij verbinden vraag en aanbod binnen de horeca, retail, office en leisure branche en voegen hier onze gedegen marktkennis aan toe. Zo ontstaan langdurige, rendabele, succesvolle verbindingen tussen vastgoedpartijen en exploitanten. 

Bent u geïnteresseerd in welke aanpak voor u het meest rendeert of heeft u andere vraagstukken op gebied van hotel ontwikkeling, (bedrijfs)horeca of gebiedsontwikkeling?